“旅游地产”将导致新圈地运动

近日，北京某景区内的一片别墅群引人关注。根据媒体报道，这个名为“半山云居”的木屋别墅群位于昌平大石坡旅游风景区内，目前正在热销中。吊诡的是，这些别墅都不具备产权，购房者与开发商签订的是“承包合同”，即购房者以承包的方式，获得别墅的50年使用权。

随着旅游产业的发展，近年来国内房地产业越发热衷于运作一种新概念产品——旅游地产，简单地说，凡借助旅游消费的市场潜力而开发的所有地产项目，都可以笼统称为旅游地产。而根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业用地从事商业地产开发，只能开发与旅游基础设施相配套的相关建筑。

“半山云居”别墅群建设在旅游规划用地内，根据有关规定，是不能作为商业地产项目来经营的，而且该地块属于国家级公益林保护区，商业地产项目更是被严令禁止。但是“半山云居”的开发商创造出一个“旅游产权”的模糊概念，打通了商业地产开发与旅游规划用地之间的政策障碍。根据媒体报道显示，开发商从当地租下了这块旅游用地的使用权，所建别墅再转租给“购房者”。从形式上看，这种不具产权的开发方式并没有把旅游用地转为商业用地，但在本质上，已将土地资源充分商业化和私有化。

房地产商转向旅游地产，对于推动景区建设并无绝对的不妥。但是这种开发稍不留神，就推翻了这样一种公设：旅游景区属于准公共产品，具有“全民共享”的属性。由于旅游地产的界定并不是很清晰，许多房地产商正积极寻求各种政策漏洞，试图将景区资源，特别是旅游规划用地私有化。表面上看，“半山云居”项目的开发，政府、开发商与购房者三方关系仅限于被租赁与租赁的事实，并没有发生产权的私有化，但是这种一租就是50年的做法，实际上已将旅游用地集中到少数人手中。

在缺乏严格界定和监督的情况下，国内旅游地产的快速发展必然导致一种新形式的圈地运动。同以往的商业地产开发不同的是，旅游地产不以“产权”为目标，而是寻求“使用权”的长期占有。或许开发商和购房者已多有醒悟：土地终究是属于国家的，购买70年期限的“产权别墅”与购买50年期限的“租赁别墅”并无太大区别，关键是当下由谁占有了这些土地资源。地方主政者不是不懂这个道理，只是招商引资的主旋律让他们不得不“难得糊涂”。